Kira sözleşmesi gayrimenkul ya da menkule dair kullanma hakkının anlaşılan bir bedel ile bir başkasına bırakılmasını düzenler. Kira sözleşmesi 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununda düzenlenmiştir. Kira sözleşmesi kanun koyucu tarafından şu şekilde ifade edilmiştir:
Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.
Belirli ve belirli olmayan süreler için yapılan kira sözleşmesinde süre ayrımı, anlaşılan sürenin tamamlanması ile bir bildirime ihtiyaç duymaksızın sonlanıp sonlanmamasına göre yapılır. Bir diğer ifade ile taraflarca mutabık kalınan sürenin dolmasıyla herhangi bir bildirim yapılmadan sonlanan sözleşme belirli süreli kira sözleşmesi, diğerleri ise belirsiz süreli sözleşme olarak tasnif edilir.
Bu İçerikte Okuyacaklarınız :
Kira Sözleşmesi Nasıl Yapılır?
Kiracı ve kiralayan arasında düzenlenen kira sözleşmesi oldukça önemlidir. Bu itibarla özenle ve kapsamlı bir şekilde hazırlanmalıdır. Zira bu sözleşme ile hem kiralayanın hem de kiracının hakları koruma altına alınır. Bu belge hazırlanırken ileride yaşanması muhtemel problemler tespit edilerek henüz yaşanmadan sözleşmede maddeler düzenlemek suretiyle engellenmelidir. Bu itibarla yetkin ve deneyimli bir avukattan hukuki danışmanlık almak ileride herhangi bir problem nedeniyle hak kaybı yaşamamak adına önemlidir.
Kira sözleşmesi muhakkak yazılı şekilde hazırlanması gereken sözleşmelerden değildir. Bu bakımdan sözlü kurulabilmesi de mümkündür. Ancak sözlü yapılan kira sözleşmelerinin, gelecekte yaşanabilecek çekişmelerde ispat özelliği taşımaması nedeniyle tercih edilmemesi önerilir. Yazılı şekilde yapılan kira sözleşmesi her iki taraf için de yararlıdır.
Kira sözleşmesi hukuki geçerlilik için üç temel unsur üzerine bina edilir. İlk unsur; kiracı ve kiralayanın anlaşmasıdır. Diğer unsurlar ise bir gayrimenkulün ya da menkulün kullanılma yetkisinin devri ve bu devre karşılık kira bedelidir. Sözleşmede yer verilmesi gereken bir diğer önemli unsur ise kira artış oranıdır.
Kira Sözleşmesinde Nelere Dikkat Edilmelidir?
Kira sözleşmesi hazırlanırken kiralamaya dair tüm hususlara değinilmeli ve bu konular açıklayıcı bir şekilde netleştirilmelidir. Temel hususlar ile birlikte özel hallere de yer verilmesi, mühim detayların açık bir şekilde ifade edilmesi, kiralama ve sonrası aşamada muhtemel sorunların meydana gelmemesi için önem taşır.
Kira kontratının tarafları doğru tespit edilmelidir. Sözleşmeye imza atan kişinin, kiralamaya tekili olup olmadığı bilinmelidir. Lüzumu halinde kiralanan yere ait güncel tapu kaydına da başvurulmalıdır.
Kira kontratında taraflara ait isim, soy isim, T.C kimlik numarası ve adres bilgileri yer almalıdır. Bu bilgilerin açık bir şekilde doğru olarak yazıldığından emin olunmalıdır.
Sözleşmede yer alan adresin, kiralanmak istenen eşyaya ait adres olup olmadığı da kontrol edilmelidir. Bununla birlikte imza atılmadan önce de söz konusu eşya kontrol edilmeli ve mevcut durumu sözleşmeye not edilmelidir.
Kira bedeli, kiranın ödenme şekli ve zamanı, kira artış oranı gibi hususlar da tereddüde mahal bırakmayacak şekilde yer almalıdır. Kira süresi, kiranın başlama ve sona erme tarihi gibi bilgiler de unutulmamalıdır.
Kira sözleşmesi özel şartlarında yer almasında fayda olan bir diğer unsur ise kiralama sürecinde kiracıdan alınacak depozito, bir diğer ifade ile güvencedir. Türk Borçlar Kanunu depozito ile ilgili üç aylık kira bedelinden daha fazla olmaması gerektiğini ifade etmektedir. Bu itibarla aksi yönde düzenlenen bir hüküm geçerli olmayacaktır. Depozitonun hangi koşullarda iade edilmesi gerektiği de açık ve net biçimde ifade edilmelidir. Çünkü depozito çoğu zaman tarafların çekişmesine neden olan konuların başında gelmektedir.
Kira kontratında yer verilmesi önemli konulardan olan demirbaşlar da etraflıca ele alınmalıdır. Kiralananda mevcut olan demirbaşlara ait özellikler ayrıntısı ile yazılmalıdır. Bu sayede kiralama sürecinde ödenen depozitonun geri alma süreci oldukça pratik ilerleyecektir.
Kiralama için kefil talep ediliyor ise kefile dair bilgiler de sözleşmede yer almalıdır. Bunun yanı sıra hazırlanan kira sözleşmesinin her sayfasında her iki tarafın da imzası yer almalıdır.
Kanuni bir şart olmamasına karşın, kira sözleşmesi şayet mümkünse noterde düzenlenmelidir. Çünkü noter aracılığı ile yapılan sözleşmeye, imzalara ve muhteviyata ilişkin itirazların kabul edilmesi oldukça güç olacaktır.
İfade edilen hususlar yasal hükümlere ve kiralanacak yerin niteliğine göre farklılık gösterir. Bu itibarla hak ve menfaat kaybı yaşamamak adına kira sözleşmesinin bir avukat huzurunda hazırlanması oldukça yararlı olacaktır.
Tahliye Davası
Taraflardan birinin taşınır veya taşınmazın kullanım yetkisini devrettiği ve karşı tarafın da buna karşılık bir bedel ödemeyi taahhüt ettiği sözleşmeler kira sözleşmesi olarak adlandırılır. Her iki tarafın da rızası ile yazılı veya sözlü olarak hazırlanan kira sözleşmesi Türk Borçlar Kanunu ile düzenlenmiştir. Yukarıda ayrıntısı ile ifade edilen kira sözleşmesi süreci kimi zaman tahliye davası ile neticelenmektedir. Tahliye davasını düzenleyen hükümler de Türk Borçlar Kanunu ve İcra İflas Hukukunda yer alır. Kira kontratını sona erdiren ve taşınmazdaki kiracının taşınmazı tahliye etmesine neden olan tahliye davası için bazı koşulların gerçekleşmiş olması gerekir.
Kira sözleşmesi, taraflarca belirli ya da belirsiz süreli olarak hazırlanabilir. Belirli süreli sözleşmelerin sona ermesi, sözleşmede anlaşılan sürenin tamamlanması ile gerçekleşir. Bu sözleşmelerde, sözleşme süresinin sona ermesinden en az 15 gün önce bildirimde bulunulması gerekir. Aksi takdirde mevcut sözleşme, aynı şartlarla 1 yıl daha uzayacaktır. Belirsiz süreli sözleşmelerde ise daha uzun ya da başka bir fesih dönemi üzerinde anlaşılmadığı müddetçe kanuni fesih dönemine tabi kalarak sözleşmenin feshedilmesi mümkün olacaktır.
Bildirim Yolu İle Tahliye Talebi: TBK madde 347’de bildirim yolu ile tahliye talebini düzenlemiştir. Kira kontratının on senelik uzama süresinin ardından kiraya veren, her uzama senesinin tamamlanmasından en az üç ay önce bildirimde bulunmak suretiyle söz konusu sözleşmeyi sonlandırabilecektir.
Dava Yolu İle Tahliye Talebi: Dava yolu ile tahliye talebi, Türk Borçlar Kanununun 350 ve 352. Maddeleri arasında düzenlenmiştir. Dava yolu ile tahliye talebinde bulunma hususunda gerekli sebepler hem kiraya verenden hem de kiracından kaynaklı olabilir. Kiracı, sözleşme ile kararlaştırılan kira ödeme yükümlülüğünü yerine getirmez ise bu durumda kiraya veren yazılı olarak otuz günlük süre tanır ve bu süre içinde kira bedeli ödenmezse sözleşmenin feshedileceği ifade edilir. Kiracının bu süre zarfında kira bedelini ödememesi, kiraya verenin temerrüt sebebiyle tahliye davası açmasına neden olur.
Kira sözleşmesi ve tahliye davası süreci teknik bir süreci ihtiva eder. Kira sözleşmesinin hazırlanmasında, kira ilişkisinde ve tahliye davası sürecinde hukuki destek almak isabetli olacaktır. Zira kişiler bu aşamalarda herhangi bir hukuki destek almadığı takdirde menfi durumlar ile baş başa kalabilmektedir. Ancak kira sözleşmesi ve devamı süreçte alınacak hukuki danışmanlık sayesinde hak kayıplarının önüne geçilmiş ve tarafların menfaati korunmuş olacaktır. Başta Borçlar Hukuku ve İcra ve İflas Hukuku olmak üzere mevzuata hakim, emsal davalar ve işlemler ile deneyim kazanmış bir avukat ile hareket etmek, telafisi mümkün olmayan sonuçlar ile karşı karşıya kalmamak ve tüm süreci en hassas şekilde yürütebilmek adına elzemdir.
