Müteahhitlik Nedir, Nasıl Olunur, Ne İş Yapar ve Maaşları Nedir?

Bu yazıda, inşaata ve müteahhitliğe ilgi duyanlara ve bir yerden öğrenmeye başlamak isteyenlere dair en faydalı bilgi, ipuçları ve kaynakları derledik.  İnşaata soyulacak bakkal Erda Amca, sana da yer verdik :)  Müteahhit ne demek, kimler müteahhit olabilir, müteahhit nasıl olunur gibi tüm bu soruların cevabını ve müteahhitlik mesleğine dair bilgileri ve şartları  kapsayan yazımda, iyi okumalar dilerim.

Müteahhit Nedir? Kime Denir?

Müteahhit ne iş yapar? sorusuna cevap vermek için, önce ne anlama geldiğini bilmeniz gerekir. TDK en özet haliyle “yüklenici” olarak açıklamıştır bu kelimeyi. Wikipedia ise,

“Üstlenilen iş ve projeyi gerekli yöntemlerle tamamlamayı taahhüt eden gerçek veya tüzel kişi “

olarak açıklamaktadır.

Müteahhit, inşaat sözleşmelerinde, ana yüklenici, üstlenici veya yüklenici  olarak anılır.  Bir inşaat işini anlaşma şartlarına göre yapacak olan firma  ya da şahısa (şahıs şirketi) müteahhit denir.  Bu inşaat işi, küçük bir ihata duvarı da olabilir, kaldırım da olabilir, kocaman bir tatil köyü ya da havaalanı da olabilir.  Kısacası, olayın özünü anlamak adına müteahhite sadece 5-10 katlı apartman diken vatandaş verilen isim diye bakmayı bırakalım.

Müteahhittin Görevleri Nelerdir?

Müteahhit, mimar ve mühendisler, yetkili kurum ve kuruluşlar, taşeron firmalar ve diğer ekip ekipman kaynakları ile koordineli çalışarak (bu hizmetler için 3.taraflardan hizmet alabileceği gibi, kendi bünyesinde de personel çalıştırabilir)  binanın yapımları için gerekli tüm ekip ve ekipmanı temin ederek, yapım işini sözleşmede belirtilen sürede ve şartlarda bitirmekle görevli olan kişi veya firmadır.

Müteahhitler, iki şekilde iş yapabilir. Devlet veya özel kurumlardan ihale veya referans ile iş alarak sözleşme kapsamında bu işi yapabilir. Bu sözleşmelerde işin tanımları, nitelikleri, işte kaç kişinin görev alacağı gibi detaylar belirlenmektedir ve müteahhit bunlara uymak zorundadır.

Bunun yanı sıra yüksek sermayelere sahip müteahhitler şirketlerden bağımsız olarak inşaat yapıp satabilmektedir veya kiralayabilmektedir. Buna da yap-sat denmektedir.

Müteahhit yönetmeliği gereğince yapı ruhsatı,  iskan ve benzeri belgeleri ve izinleri almak zorundadır. Yani gerekli tüm izinleri müteahhit kendi başına alması gerekir.

Projeyi çizecek müellif mimar ve mühendislik şirketleri, yapı denetim, şantiye şefi ve çalışacak diğer mimar, mühendis ve ekip, gerekli ekipman ve malzemeler, belediye, organize sanayi yönetimleri veya yetkili diğer kurumlar ile ilgili tüm organizasyonları müteahhit yönetmelidir,  ya da bu konularda tecrübeli değilse proje yönetim şirketlerinden veya daha küçük çaplı işlerde proje müellifi mimar veya mühendisten danışmanlık hizmeti alabilir. Bu durumda tüm süreçleri onlar yönetir, müteahhit monitörize ve finansal kaynak rolünde olur.

Müteahhitlerin inşaat alanında çalışmasına gerek yoktur sadece işleri organize etmesi yeterlidir.

Müteahhitin Sorumlulukları

Yaptığı inşaat işinin tüm yetki ve sorumlulukları kendisindedir. Gecikme, hatalı imalatlar, iş kazaları, deprem hasarları vb. durumlarda ilk hesap sorulacak kişi o yapının müteahhiti olacağından,  proje müellifinden şantiye şefine,  isgsinden işçisine kaliteli ve işini düzgün yapan kaynaklar ile çalışmalıdır.

Yapı müteahhitliği yönetmeliği  ile ilgili şu linki inceleyebilirsiniz, burada sorumluluk ve şartlar ile ilgili tüm resmi bilgiler mevcut: https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuat?MevzuatNo=31301&MevzuatTur=7&MevzuatTertip=5

Müteahhit Nasıl Olunur?

Barınma insanoğlunun en temel ihtiyacıdır,  modern çağda sadece barınmak için değil, pek çok alanda (iş, eğlence vb.) yapılara ihtiyaç duymaktayız. Yapı ihtiyacı, yapana da ihtiyacı doğurur. Bu da otomatik olarak müteahhittlere ihtiyaç duyulmasını sağlar.  Peki, her isteyen müteahhit olabilir mi? Cevap hayır!  Yeni yönetmelik ile müteahhitlik yapmak isteyen kişilerin Müteahhitlik Yetki Belgesine sahip olması gerekir. Ayrıca, yeni yönetmelikte müteahhitler sınıflara ayrılmıştır ve her sınıfın yapabileceği işler sınırlandırılmıştır.  Bu sınıflandırmalara aşağıda daha detaylı değineceğiz.

Bazı üniversite ve eğitim kurumlarında, Udemy gibi online eğitim sitelerinde, müteahhitlik öğrenmeye yönelik çeşitli müteahhitlik eğitimi programları da bulunmaktadır.  Kendisini bu konuda daha profesyonel yetiştirmek isteyen ve tecrübesini bir akademik alt yapıya oturtmak isteyenler bunları da araştırabilir. Bu tür kurs ve eğitimlerin size kazandırdığı resmi bir yetkinlik yoktur ( en azından şuan için) Dediğim gibi, sadece yetki belgesi almakla kalmayıp, bu işin eğitimini alarak kendisini geliştirmek isteyenler bu tür kaynaklardan da yararlanabilir diye altını çizmek istedim. eğer mühendislik, mimarlık gibi bir eğitiminiz yoksa, bu işe ata sporu veya ticari şartlar ile giriyorsanız, mutlaka bu tarz eğitimler almanızı öneririrm. En azından yöneteceğiniz iş, ekip ve ekipmanlar hakkında, o işi yönetecek seviyede fikriniz olmalıdır.

Müteahhit Olma Şartları Nelerdir?

• Müteahhitlik yetki belgesi almak
• 18 yaşını doldurmuş olmak
• Ticaret Odasına müteahhit olarak kayıt yaptırmak
• 3 şey demiş Napolyon …. İşte ona da sahip olmak gerekir :) Bu iş ticaret işidir, sermaye gereklidir.Yeni yönetmelikle bu konu tescillenmiştir zaten.
• Diğer evraklar için tam listeye, o ilin çevre ve şehircilik il müdürlüğü sitesinden bakabilirsiniz. Örneğin Kocaeli için : https://kocaeli.csb.gov.tr/muteahhitlik-yetki-belgesi-basvuru-kosullari-duyuru-390711

Müteahhitlik Yetki Belgesi Nasıl Alınır?

Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüklerine başvuru yapılmaktadır. Gerekli formların doldurulması  ve diğer evrakların  tamamlanması gerekmektedir.  Her il için o ilin csb sitesinden gerekli evraklara bakabilirsiniz. İstanbul için:  https://istanbul.csb.gov.tr/yapi-muteahhitligi-basvurulari-bilgi-ve-basvuru-kilavuzlari-i-2959

Müteahhitlik Sınıfları Nelerdir, Hangi Sınıf Ne Kadarlık İş Yapabilir?

Yeni yönetmelikle,  tam anlamıyla “her önüne gelenin inşaat yapması” durumu sınırlandırıldı. Aşağıda linkini paylaştığım tabloda, müteahhitlik sınıflarını, bu sınıflar için gerekli şartları ve iş yapabilme hacimlerini görebilirsiniz :

https://www.insaatgundemi.com/wp-content/uploads/muteahhitlik-belge-siniflari-ve-m2.pdf

Burada yer alan şartlar aslında bize şunu diyor : “Hedeflediğin işi yapabilecek tecrübe ve teknik kadron olmalı, finansal gücün olmalı.” Olması gereken de zaten budur. Aşağıda “parasız müteahhit olmak” başlığında daha derinlemesine değineceğim buna.

Müteahhitlik Sorgulama Nasıl Yapılır?

Başvuru durumunuzu https://yambis.csb.gov.tr sitesinden sorgulayabilirsiniz.

Müteahhit Maaşları – Müteahhitler Ne Kadar Para Kazanır?

Arkadaşlar, bu soru “bir market sahibi ne kadar para kazanır?” sorusuna benzerdir :) Market var Migros gibi uluslararası bir zincirdir, market var köşedeki Erdal Bakkal’dır :) Müteahhitlik de öyledir. Ne kadar sermayeniz var ise, ne kadar risk alırsanız, projeyi ne kadar doğru ve tasarruflu yönetebilirseniz, ne kadar büyük oynarsanız o kadar büyük kazanabilirsiniz, tabi o kadar büyük de batabilirsiniz. Müteahhitler ticaret yapar, maaşlı çalışan olmadıkları için sabit gelirleri de yoktur.

Mahalle arası konut yapan İsmail abi, bir projeden sonra 250bin tl kar edebilir, ancak ENR 250’ye girmiş büyük bir müteahhit firma, Libya’daki bir liman projesinden 1 milyar $ kar edebilir.

Not: Müteahhitlerin çok farklı iş yapma şekilleri vardır. Örneğin topraktan satma yöntemi ile yatırım bütçelerini düşürerek, daireleri de biraz daha ucuza satarak nakit akışlarını daha rahat döndürebilirler, belki daha az kar ederler ancak finansal olarak daha rahat bir şekilde iş bitirirler, daha az kredi kullanacakları için satış fiyatlarından ettikleri zarar, kredi faizleri ile dengelenir. Topraktan satmak demek, daha inşaat bitmeden, hatta başlamadan satışa sunmak demektir.

Ya da yap işlev devret modeli ile iş yapıp, işi bedavaya  yaparak o yapıyı işletme hakkı dolana kadar işleterek kar edebilir. Hatta bunu devlet ihalelerinde yapıyorsanız, epey kar ediyorsunuz :)

Kat Karşılığı Bina Yapmak

Ya da, satmak yerine kat karşılığı iş yapan müteahhitler var. Bunlar da arsa sahipleri ile anlaşarak, işin tüm finansmanını ve organizasonunu üstlenir ve işi bitirdikten sonra nakit yerine kat alırlar. Daha sonra o kadı gayrimenkul yatırımı olarak değerlendirebilirler. Bu daha çok finansal gücü olan müteahhitlerin, arsa yatırım maliyeti ile uğraşmadan, paralarına para katmak için tercih ettikleri yöntemlerden birisidir :)

Parasız Müteahhit Nasıl Olunur?

Vatandaşlardan gelen en can alıcı soru :)  Cebinde beş kuruş parası olmayanlar ama para kazanan müteahhitlerden heveslenenler, çevreden de ufak bir sektör aşinalığını veya yakınlığı olanlar, mesela çimento ticareti yapanlar ya da emlakçılar vs. hemen sermayesiz müteahhit nasıl olunur? diye ampülleri yakmaya koyuluyor.

Sonra ne mi yapıyor? Kat karşılığı anlaşıyor. Tanıdığa borca bir proje çizdirip sunum yapıyor işi alıyor. Bir kaç daireyi  daha kazı vurmadan önden satıyor çevresine, hop ilk finasnman hazır sonra inşaata başlıyor, ilerledikçe sonraki daireleri daha ucuza satmaya, o parayla da inşaatı döndürmeye devam ediyor. Şansı yaver gider nadir kesim, bu işten borçsuz sıyrılıyor. Geneline ne mi oluyor? Kurların  Meksisa dalgası, Enflasyonun Etna Yanardağı olduğu ülkemizde, ilk ekonomik darbede tepe taklak oluyor, batıyor, batırıyor.

Yani diyeceğim o ki, “sermayesiz müteahhit olmak”, “evden sermayesiz tesbih yapmaya” benzemiyor arkadaşlar. İnşaat atasporu gibi görünse de, bu işte onlarca paydaşla profesyonel iş yapanlar bile zarar edebiliyorken, balıklama dalınacak, hem de beş kuruşsuz yapılacak bir girişim değil bu, uyaralım.

Zaten yeni yönetmelikler ile, müteahhit olmak zorlaştırldı ve altına kredi ile lüks jipi ya da mersoyu çeken herkes müteahhit olmalıyor, parasızlar hiç olamıyor.

Müteahhitlik Sözleşme Örneği

Bunun bir örneği olmaz. Her işin şartları, gereksinimleri başkadır. O nedenle her işe özel sözleşme hazırlanmalıdır.  inşaat sözleşmeleri konusunda uzman bir avukattan profesyonel destek almalısınız mutlaka. Aksi takdirde, taraflar arasındaki bir uyuşmazlıkta sözleşmede aleyhinize olan maddeler nedeniyle ciddi zararlara uğrayabilirsiniz. Şu yazıma da bakınız : İnşaat İşlerinde Sözleşme Kavramı, Çeşitleri ve Örnekleri

Faydalı Linkler :

Yapı Müteahhitliği Bilgi ve Başvuru Kılavuzu : https://ankara.csb.gov.tr/muteahhitlik-yetki-belgesi-islemleri-i-1801

İnşaat Yapım Aşamaları : Fikirden Anahtar Teslimine Bir İnşaatın Tüm Aşamaları